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고객사는 법원 경매를 통해 부동산을 낙찰받고 입찰보증금을 납부한 기업으로 이후 해당 건물에 건축물대장이 존재하지 않는다는 사실을 확인하고 잔금 납부를 포기하면서 이를 경매 목적물의 중대한 하자로 주장하여 입찰보증금 반환이 가능한지 여부에 대해 자문을 요청하였습니다.

법무법인 민후는 해당 사안은 민사집행법상 매각허가 이의신청 사유에 해당하는지 여부가 핵심 쟁점이며 특히 ‘매각물건명세서의 중대한 흠’ 또는 ‘경매절차의 중대한 잘못’에 해당해야 보증금 반환이 가능하다고 판단하였습니다.

그러나 본 사안에서는 건축물대장이 존재하지 않는다는 사실이 감정평가서에 이미 기재되어 있어 경매절차 진행 당시 공시된 정보로 평가될 수 있고 재개발 구역 특성상 건물 가치가 제한적이며 토지 가치 중심으로 평가된 점을 고려하면 해당 사정이 매수 여부나 가격 결정에 본질적인 영향을 미치는 ‘중대한 흠’으로 인정되기는 어렵다고 보았습니다.

또한 재개발 권리관계의 불확실성 역시 매각물건명세서에 별도 확인사항으로 명시되어 있어 이는 매수인이 스스로 판단해야 하는 영역에 해당하며 감정평가 과정에서도 실지조사 미실시 사유가 기재되어 있는 이상 절차상 위법이나 평가의 현저한 부당성이 있다고 보기도 어렵다고 판단하였습니다.

아울러 법원이 제공한 정보가 일부 복합적으로 기재되어 있더라도 이는 현재 상태와 잠재적 위험을 함께 설명한 것으로 해석될 수 있어 경매절차의 공정성을 해칠 정도의 중대한 잘못으로 평가되기는 어렵다고 보았습니다.

법무법인 민후는 본 자문을 통해 고객사가 경매 절차상 매수인의 자기책임 원칙과 보증금 반환 요건을 정확히 이해하고 중대한 공시 오류나 절차 위반 등 제한적 반환 사유를 중심으로 리스크를 관리할 수 있도록 지원하였습니다.



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