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법무법인 민후는 기업 고객사로부터 공유지분으로 소유된 부동산에 선·후순위 근저당권이 설정된 상황에서 일부 지분에 대한 담보권을 실행할 경우의 배당관계와 후순위 담보권자의 채권보전 방안에 관한 법률자문을 요청받았습니다. 특히 선순위 근저당권자가 경매대금에서 우선 배당받는 경우 변제자대위 및 물상대위가 어떻게 이루어지는지, 잔존 지분에 설정된 담보권은 어떻게 처리되는지를 중점적으로 검토하였습니다.

먼저 민법상 물상보증인의 구상권과 변제자대위에 관한 법리 및 관련 대법원 판례를 바탕으로 물상보증인의 지분이 먼저 경매되어 선순위 담보채무가 변제되는 경우의 권리관계를 검토하였습니다. 이 경우 일정한 요건을 충족하면 물상보증인이 주채무자에 대한 구상권을 취득하면서 선순위 근저당권을 대위취득하고, 후순위 근저당권자는 해당 권리에 물상대위하여 채권의 만족을 구할 수 있음을 확인하였습니다.

다만 이러한 권리행사를 위해서는 물상보증인에게 주채무자에 대한 구상권이 인정되는지 여부가 중요한 전제가 될 수 있으므로, 당사자 사이에 구상권을 배제하는 약정이나 별도의 채무부담 관계가 존재하는지 등을 사전에 확인할 필요가 있음을 안내하였습니다. 또한 후순위 담보권자가 행사할 수 있는 권리 역시 자신의 피담보채권과 구상 가능한 범위 등에 따라 제한될 수 있음을 함께 검토하였습니다.

경매 진행 전후에 필요한 구체적인 채권보전 방법도 단계별로 검토하였습니다. 선순위 담보채권의 실제 잔액과 채무관계를 확인하고, 경매 진행방식에 따라 선순위 권리자와 협의하는 방안, 경제성을 고려하여 선순위 채권을 변제하거나 양수하는 방안, 관련 구상금채권이나 배당금에 대한 보전조치를 병행하는 방안 등을 제시하였습니다.

또한 일부 공유지분만 경매되는 경우 경매대상이 아닌 나머지 지분에 설정된 선순위 근저당권의 존속 및 등기처리 문제를 검토하였습니다. 민사집행법과 관련 판례에 따라 매각된 지분의 근저당권은 소멸할 수 있지만, 경매대상이 아닌 잔존 지분에 관한 근저당권까지 당연히 소멸하는 것은 아니며, 변제자대위가 성립하는 경우에는 대위취득에 따른 권리이전 절차가 문제될 수 있음을 확인하였습니다.

아울러 대위취득한 근저당권에 대해서는 제3자와의 관계에서 권리를 확보할 수 있도록 필요한 등기절차를 신속하게 진행하는 방안을 검토하였습니다. 후순위 담보권자가 선순위 근저당권을 곧바로 자신의 명의로 변경하는 구조가 아니라, 물상보증인이 대위취득한 권리에 대해 후순위 담보권자가 물상대위하는 법률관계를 전제로 채권보전 및 향후 경매절차에서의 우선변제 방안을 제시하였습니다.

법무법인 민후는 이번 자문을 통해 고객사가 공유지분 부동산에 복수의 담보권이 설정된 상황에서 경매 실행에 따른 배당관계와 변제자대위·물상대위의 법률관계를 파악하고, 선순위 채권 확인부터 경매 진행, 권리보전 및 후속 등기절차에 이르기까지 후순위 담보채권을 보호하기 위한 대응방안을 마련할 수 있도록 법률자문을 제공하였습니다.

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