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고객사는 오랜 기간 운영해 온 매장의 임대차 계약이 종료됨에 따라 임대인이 과도한 수준의 원상회복을 요구하고 보증금 반환을 지연하고 있어 이에 대한 대응을 검토하고자 자문을 요청하였습니다.

법무법인 민후는 고객사가 매장을 인수한 이후 별도의 시설 변경을 하지 않았다는 점에 집중하여 통상적인 원상회복은 임차인이 직접 설치하거나 변경한 시설물에 한정된다는 원칙을 설명하였습니다. 즉, 매장을 인수할 때 이미 존재하던 시설이나 전 임차인이 시공한 구조물까지 현 임차인이 복구해야 하는 것은 아니라는 점을 검토 의견으로 제시하였습니다. 임대인이 요구하는 전면 철거 수준의 복구는 건물 가치를 새롭게 높이는 ‘재시공’에 가까운 성격으로 일반적인 임대차 종료 시 임차인에게 부과되는 원상회복 범위와는 거리가 있다는 점도 확인하였습니다.

또한 고객사가 체결한 임대차계약서에는 원상회복의 범위를 구체적으로 확장하는 별도 특약이 존재하지 않았고 단순히 ‘원상으로 회복하여 반환한다’는 일반 규정만 있었기 때문에 임대인의 과도한 요구를 뒷받침할 만한 계약적 근거도 부족하다고 판단하였습니다. 따라서 고객사는 자신이 직접 변경한 부분에 한해 합리적 범위의 복구만 이행하면 충분하며 임대인이 추가적인 복구를 요구하는 것은 법적 정당성이 제한될 수 있다는 의견을 전달하였습니다.

아울러 임대인이 복구 범위를 이유로 보증금 반환을 지연하거나 거부할 가능성이 있는 만큼 고객사가 우선 원상회복의 범위와 근거를 정리해 공식적으로 임대인에게 전달하는 절차를 거칠 필요가 있다고 조언하였습니다. 협의가 이루어지지 않을 경우를 대비하여 보증금 반환을 확보하기 위한 별도의 신청 절차나 청구 소송 준비도 고려할 수 있으며 이는 임대인의 일방적 주장으로 인해 고객사의 권리가 침해되는 것을 방지하기 위한 통상적인 대응 방식이라고 안내하였습니다.

법무법인 민후는 이번 자문을 통해 고객사의 매장 운영 경위·계약 내용·시설 변경 이력 등을 종합적으로 고려할 때 임대인이 요구하는 범위는 일반적으로 인정되는 원상회복 범위를 현저히 넘어서며 고객사는 합리적인 범위 내의 복구 의무만 부담하면 된다는 의견을 제시하였습니다.

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