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고객사는 반려동물 용품 및 라이프스타일 브랜드 매장을 운영하는 기업으로 상업시설 내 매장 확장 계약 체결 과정에서 임대인으로부터 별도의 권리포기 합의서 서명을 요청받게 되면서 관련 법률자문을 요청하였습니다.

법무법인 민후는 임대인이 요청한 별도 합의서의 실질적인 목적이 향후 건물 철거 및 계약 종료 시 발생할 수 있는 갱신요구 분쟁을 사전에 차단하기 위한 데 있다는 점에 주목하였습니다. 특히 상가건물 임대차보호법상 임대인이 철거·재건축 계획을 사전에 고지한 경우 일정 요건 하에서 계약갱신요구를 거절할 수 있다는 점과 관련하여 임대인이 과거 구두 논의 사항을 보다 명확한 형태로 문서화하려는 의도가 있는 것으로 분석하였습니다.

아울러 해당 합의서에 반드시 서명해야 하는 법적 의무가 존재한다고 보기는 어렵다는 점을 설명하였습니다. 특히 기존 임대차계약 및 계약변경합의서만으로도 임대차관계 자체는 이미 유효하게 성립되어 있는 상태이므로 별도 합의서에 서명하지 않는다고 하여 기존 계약의 효력이 당연히 부정되는 것은 아니라는 의견을 제시하였습니다. 다만 실무적으로는 임대인이 공간 확장 및 관리비 면제 혜택 제공을 사실상 해당 합의서 체결과 연계하여 운영하고 있을 가능성이 존재하는 만큼 향후 운영 관계와 협상 상황을 종합적으로 고려하여 대응 전략을 결정할 필요가 있다는 방향의 의견을 제공하였습니다.

현재 합의서 문안이 단순한 계약갱신요구권 제한 수준을 넘어 손해배상청구권, 유익비상환청구권, 권리금 회수 관련 권리 및 인테리어 비용 관련 주장까지 광범위하게 제한하고 있다는 점을 중점적으로 검토하였습니다. 특히 매장 확장 공사와 관련하여 추가 비용이 투입되는 상황에서 향후 철수 시 해당 비용이 충분히 회수되지 못할 가능성도 존재하는 만큼 추가 투자비용에 대한 일정 수준의 보전 가능성을 협의할 필요가 있다는 의견을 제시하였습니다.

법무법인 민후는 이번 자문을 통해 고객사가 가맹계약 및 임대차계약 체결 과정에서 발생할 수 있는 법률적 리스크를 사전에 점검하고 특히 과도한 손해배상 예정 조항 및 제소전화해 조항으로 인한 불이익 가능성을 최소화할 수 있도록 실질적인 협상 전략과 계약 수정 방향을 제시하였습니다.

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