임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 돌려줘야 합니다. 이 과정에서 임차인의 채무(임대료, 수선비 등)가 남아있을 경우, 보통 임대차보증금에서 채무를 공제하고 반환합니다. 예를 들어 계약종료 시점에서 임대료가 밀렸거나, 기물 파손 등 임대인의 손해가 발생하면 이를 임대차보증금에서 공제하는 식이죠.
지극히 상식적이지만 실제론 이와 관련된 분쟁이 생각보다 많이 발생하는데, 주로 '불합리한 임대차보증금 공제'가 주된 원인입니다.
만약 임대인의 귀책사유로 임차인이 임차물(건물 등)을 제대로 사용하지 못했음에도 임대료를 징수하거나, 임차인의 행위로 손실된 것이 아님에도 불구하고 이에 대한 채무를 임차인에게 지우는 것이 대표적입니다.
법무법인 민후는 2016년 7월 건물 임차인을 대리해 임대차보증금반환 소송에서 승소하였습니다.
*사건 요약
원고 A씨(임차인)는 식당 경영을 위해 피고 B씨(임대인)와 임대차 계약을 맺고 건물 2층 공간을 빌렸습니다. 그런데 원고가 식당을 운영하던 중 장마로 인해 약 2주간 건물에 누수가 계속되어 식당 영업이 불가능하게 돼, 이에 대한 수리를 피고에게 요구했으나 피고는 이를 묵살했습니다.
또 이 사건 임대차계약 당시 피고는 원고에게 ① 1층 출입구 공간을 2층에 있는 원고 음식점의 주출입구로 사용할 수 있도록 해주겠다고 하였으나 이를 어기고 1층 출입구 공간을 타인에게 임대하는 등 채무를 이행하지 않았으며, ② 원고의 음식점 운영을 위해 1층 출입구 부분에 간판을 설치하고 1층 출입구 전면 유리에 광고를 부착할 수 있도록 합의하였음에도, 피고는 간판 철거를 지속적으로 요구하였을 뿐만 아니라 1층 출입구 전면 유리에 부착된 광고를 임의로 제거하는 등 채무를 불이행하였습니다.
이후 원고는 피고에게 특정 기한까지 채무를 이행하지 않을 시 임대차 계약을 해지하겠다는 내용증명을 발송했고, 그 기한이 지남으로써 이 사건 계약은 종료되었습니다. 원고는 계약해지를 한 날부터 2개월간 영업을 하지 않았는데, 이 기간 동안 피고는 보증금을 돌려주기는커녕 연락도 되지가 않고 원고의 연락을 피하였습니다. 약 반년 뒤 원고는 식당 영업을 완전히 종료하고 피고가 언제라도 열쇠를 찾아갈 수 있도록 임대차 계약을 중개한 업자에게 열쇠를 맡겼습니다.
피고는 결국 임대차보증금을 반환하였는데, 문제는 원고가 영업을 하지 않은 2개월간의 임대료와 원고로 인해 발생한 것이 아닌 각종 하자보수비 등을 임대료보증금에서 공제해 반환한 것입니다.
본 법인은 관련 법령과 판례, 사실관계를 명확히 따져 피고가 주장하는 임대차보증금 공제 내역의 불합리함을 지적했습니다.
우리나라 대법원은 "임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다 할 것이다(대법원 2001.02.09. 선고 2000다61398 판결)"이라고 판시한 바 있습니다.
법무법인 민후는 이 사안의 경우, 원고는 동시이행항변권을 행사하기 위해 건물을 반환하지 않았고, 임대차 계약상의 목적에 따른 사용을 하지 않았기 때문에 이 기간 동안에는 어떠한 비용도 지불할 의무가 없다고 주장했습니다.
또 피고가 원고에게 '간판 철거비'를 임대차보증금 공제 대상에 포함시킨 것도 불합리하다고 주장했습니다. 이를 증명하기 위해 본 법인은 이 사건 건물을 직접 방문해 '간판 철거'에 대한 사실관계를 확인하였으며, 그결과 임대차 계약 이전과 동일한 간판이 여전히 존재해 원고가 새로운 간판을 설치하지 않았음을 알아냈습니다. 아울러 앞서 언급한 피고의 채무(①, ②) 불이행에 대한 부분도 이 사건 건물을 직접 방문해 증명했습니다.
이러한 사실을 근거로 법무법인 민후는 피고가 불합리하게 공제한 임대차보증금을 원고에게 반환하라는 결정을 재판부에 구했습니다.
*판결 요약
재판부는 법무법인 민후가 주장한 '동시이행항변권 행사'와 피고의 채무 불이행 부분을 인용하였으며, 이를 통해 원고가 영업하지 않은 기간 동안 발생한 임대료를 반환하라고 결정했습니다.
