전세금반환 청구소송(강제집행) 주의사항 - 계약단계에서 이사갈 집이나 상가점포에 전세ㆍ임대차계약을 체결할 때는 아래와 같은 사항을 확인하고 점검하여야 후일 유사시에 전세금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 1. 계약당사자의 확인 가. 거래 쌍방이 안심하고 계약할 수 있도록 반드시 서로 상대방에게 신원을 밝히고, 세입자(임차인)는 계약당사자가 부동산 실소유주인지를 확인해야 합니다. 나. 등기부상 본인명의인지 여부를 주민등록증으로 확인하고 대리인이 나올 경우 위임장과 인감증명서를 지참했는지를 확인해야 합니다. 본인의 남편이나 부인이 나오는 경우도 많은데 이 경우에는 최소한 등기권리증을 확인하는 것이 바람직합니다. 다. 미등기 주택일 때에는 집주인이 실제 아파트를 분양받은 사람인지 확인해야 합니다. 만일 실제 당첨자이거나 미등기 전매로 집을 산 사람이라면 등기가 되지 않은 주택이라도 전입신고와 확정일자를 받을 수 있습니다. 당첨서류에 명시된 주민등록번호, 이름 등을 주민등록등본과 대조해본다면 본인 여부를 알 수 있습니다. 2. 임차하려는 부동산의 권리관계확인 가. 계약 전에 등기부등본을 떼 보는 것은 필수적이라 할 수 있습니다. 등기부등본의 여러 기재내용 가운데 무엇을 중점적으로 보아야 하는지에 대하여는 의문이 있을 것입니다. 먼저 등기소에서 등기부등본을 발급받으면 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등 권리관계를 철저히 확인해 이 같은 내용이 있으면 계약하지 않는 것이 좋습니다. 이런 주택의 경우 전세보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 나가야 할 수 있기 때문입니다. 만약 근저당권이 설정된 경우 주택가격에서 선순위 근저당금액을 뺀 금액이 전세금보다 많다면 큰 문제가 되지 않지만 주택 값이 폭락할 경우나, 경매 낙찰가액이 주택 값보다 턱없이 적을 경우엔 선순위 근저당권 금액을 제하고 전세보증금을 보전받는 일이 쉽지 않기 때문에 100% 안심할 수는 없는 것입니다. 또한 집주인이 자주 담보권을 설정해온 경우도 차후 세입자의 안전에 위협이 될 수 있으므로 피하는 것이 좋습니다. 따라서 가급적이면 근저당이 설정된 집에 전세를 들지 않는 것이 좋다. 나. 가등기, 가처분이 설정된 집에 전세를 들면 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없다. 소유권이전청구권가등기는 현재 소유권이 불분명한 상태이며 가등기권자가 언제든지 본 등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있고, 기존 소유주와 맺은 전세계약자는 전세금을 보호받을 수 없게 된다. 다. 가처분은 한 주택을 놓고 두 사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보전한 상태를 말합니다. 이런 상태에서 가처분 등기를 한 사람이 승소할 경우 세입자는 불법 점유자가 되어 강제 퇴거당하는 것은 물론 전세금도 돌려받지 못할 수도 있으므로 절대로 소유권이전금지 등의 가처분이 된 주택에 전세를 들어서는 안됩니다. 3. 다른 세입자의 존재여부 확인 등기부상에 담보권이 설정되어 있지 않더라도 소액 세입자나 이미 확정 일자를 받은 세입자가 있으면 경매 등 유사시 전세보증금을 전액 반환받지 못하게 될 가능성도 있으니 주의하여야 합니다. 따라서 이들에게 보증금을 우선 변제하고도 전세금을 확보할 수 있는지를 파악해야 합니다. 4. 확정일자 받아두기 가. 확정일자란 공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자인을 말합니다. 이는 그 기입된 일자 현재 해당 문서가 존재하고 있다는 것을 증명하는 것입니다. 전세계약서에서 받는 확정일자는 청구자의 성명과 문서명을 확정일자부에 기입하고 확정일자부의 번호를 계약서에 쓴 후, 확정일자인을 찍고 그 안에 청구한 날의 일자를 기재하는 순서입니다. 나. 임대인의 동의 없이 임차인 혼자 청구할 수 있으며, 전세계약서를 공증받았을 경우에는 이미 확정일자를 갖춘 것으로 간주되어 별도로 청구할 필요가 없습니다. 또 반드시 임차인이 해야 하는 것이 아니며 계약서를 소지한 사람이면 누구나 대신 받을 수 있습니다. 확정일자인은 동사무소ㆍ등기소ㆍ공증사무소에서 받을 수 있고 수수료는 1,000원입니다. 다. 상가임대차와 확정일자 상가 임대계약을 하고서 나중에 보증금을 확실히 돌려 받으려면 마찬가지로 확정일자를 받아두어야 합니다. 세무서장의 확정일자인이 있으면 그 날짜 이후에 해당건물이 경매ㆍ공매되더라도 보증금을 우선적으로 변제 받을 수 있습니다. 이를 위해서는 입주하려는 상가건물이 건물주의 국세 체납, 은행 담보설정 드으로 묶여있는지 여부를 철저히 확인해야 합니다. 확정일자는 세무서장이 임대차 계약서에 확정일자와 일련번호를 기재하고 관인을 날인하면 사실상 전세권 등기에 버금가는 효력을 가지게 됩니다. 즉, 상가에 세 드는 사람이 임대계약서 원본을 갖고 세무서에 찾아가 계약일자를 공증하는 확정 일자인을 받아 놓으면 건물주가 세금을 못내거나 금융기관 빚을 못 갚아 건물이 공매ㆍ경매되더라도 임대보증금을 우선해 변제받을 수 있도록 한 것입니다. 5. 대리인과 계약시 주의사항 집주인이 아닌 친척이나 측근과 계약을 맺을 때가 의외로 많습니다. 대리인과 계약시에는 반드시 위임장과 본인의 인감증명서를 요구해야 합니다. 대리란 법률행위에 있어 타인, 즉 대리인의 의사표시행위에 의해 본인이 직접적으로 법률효과를 취득하게 되는 제도를 말합니다. 물론 대부분의 전세계약이 실제로 위임장 없이 이루어지는 것이 현실이지만 후에 문제가 발생하였을 때는 본인이 대리권을 수여한 사실이 없다고 주장하면 곤란하게 되는 것입니다. 따라서 이때는 집주인의 인감이 찍힌 위임장을 받고 집주인에게 직접 대리인 선임을 확인해야 하는데 대리인과 계약시 가장 안전한 방법은 공증 절차를 밟아두는 것입니다. ※ 「주택임대차보호법」에서는 법적 임대기간을 2년으로 정하고 있습니다. 별도의 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 계약을 하더라도 세입자는 2년간 법적 권리를 인정받습니다. 법정 계약기간인 2년 이내에 전세를 옮길 가능성이 있다면 특약사항에 언제든지 나갈 수 있도록 명시하는 것이 좋습니다. 집주인과 세입자가 합의하면 2년 미만으로 계약기간을 정할 수 있습니다. 2년으로 계약을 체결하였을 때 집주인은 1년이 지난 뒤 전세금 총액의 5%이내에서 전세금을 인상할 수 있습니다. 계약기간이 끝난 이후에는 집주인이 시세대로 전세금을 올릴 수 있습니다. 계약서 작성시에는 주택의 하자부분에 대해 누가 분담할 것인지 꼼꼼히 적어야 합니다. 계약서를 슨 후 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다. 그 사이 집이 저당잡힐수 있기 때문입니다. 잔금을 치르고 입주하면 즉시 임대계약서를 가지고 동사무소에 전입신고를 한 후 그 자리에서 확정일자를 받아야 합니다.